Kann ein Ausländer eine Villa in Thailand kaufen?

Posted by Wolfgang on August 10, 2026

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Kurzantwort: Ja, ein Ausländer kann in Thailand grundsätzlich eine Villa bzw. ein Haus kaufen. Der entscheidende Punkt ist jedoch das Grundstück: Ausländer können Land in Thailand grundsätzlich nicht direkt besitzen. Deshalb muss beim Kauf einer Villa genau zwischen dem Eigentum am Gebäude und den Rechten am Grundstück unterschieden werden.

Wer eine Immobilie in Thailand kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur auf die Villa, den Preis und die Lage schauen. Entscheidend ist vor allem: Welche Rechte bekomme ich tatsächlich und wie sind diese rechtlich abgesichert?

Kann ein Deutscher in Thailand ein Haus kaufen?

Ja.

Ein Ausländer kann grundsätzlich Eigentum an einem Gebäude erwerben. Das Problem ist das Grundstück, auf dem das Haus steht.

Das thailändische Recht behandelt Gebäude und Grundstück nicht automatisch als dasselbe Eigentum. Dadurch ergeben sich für ausländische Käufer verschiedene Möglichkeiten, eine Villa zu erwerben oder langfristig zu nutzen.

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt unter anderem davon ab,

ob es sich um eine Villa oder ein Condo handelt,
wem das Grundstück gehört,
welche Rechte am Grundstück eingetragen werden,
wie lange die Immobilie genutzt werden soll,
ob die Immobilie später verkauft oder vererbt werden soll,
und welche persönliche Situation der Käufer hat.

Deshalb sollte die Eigentumsstruktur immer vor der Unterschrift geprüft werden.

Warum kann ein Ausländer das Grundstück nicht einfach kaufen?

Thailand schützt den Besitz von Grundstücken durch Ausländer sehr stark.

Für den normalen ausländischen Immobilienkäufer bedeutet das:

Die Villa kann gekauft werden – das Grundstück darunter jedoch grundsätzlich nicht.

Genau hier entstehen viele Missverständnisse.

Wenn in einem Exposé beispielsweise steht:

„Poolvilla mit 500 m² Grundstück“

bedeutet das bei einem ausländischen Käufer nicht automatisch, dass er Eigentümer dieser 500 m² Land wird.

Man muss vielmehr fragen:

Welche rechtliche Position erhält der Käufer am Grundstück?

Welche Möglichkeiten hat ein Ausländer?

Es gibt verschiedene rechtliche Modelle. Sie sind nicht alle gleich und sollten auch nicht einfach miteinander gleichgesetzt werden.

1. Condominium – Freehold

Bei einem Condo kann ein Ausländer unter bestimmten Voraussetzungen direkt Eigentum an seiner Wohnung erwerben.

Das sogenannte Foreign Freehold ist deshalb eine der einfachsten Eigentumsformen für Ausländer in Thailand.

Allerdings gibt es für ausländisches Eigentum innerhalb eines Condominium-Projekts gesetzliche Quoten und weitere Voraussetzungen.

Eine Villa ist rechtlich etwas anderes als ein Condo.

2. Villa mit Leasehold

Eine häufige Lösung bei Villen ist ein langfristiges Nutzungsrecht am Grundstück, also eine Lease.

Die klassische registrierte Lease kann grundsätzlich bis zu 30 Jahre betragen.

Wichtig ist:

Eine Lease ist kein Eigentum am Grundstück.

Der Käufer erhält ein vertraglich bzw. registriertes Nutzungsrecht für die vereinbarte Zeit.

Deshalb sollte man bei einer Lease nicht nur fragen:

„Wie viele Jahre bekomme ich?“

Sondern auch:

Ist die Lease beim Land Office registriert?
Wer ist Eigentümer des Grundstücks?
Was passiert bei einem Verkauf?
Was passiert beim Tod des Käufers?
Welche Rechte hat der Käufer am Gebäude?
Welche Verlängerungsregelungen gibt es?
Welche Bedingungen enthält der Vertrag?

3. SAP-Ing-Sith

Bei einigen neueren Immobilienprojekten wird inzwischen mit SAP-Ing-Sith gearbeitet.

Der Begriff ist für viele ausländische Käufer zunächst schwer verständlich und wird teilweise mit einer normalen Lease gleichgesetzt.

Das sollte man nicht einfach tun.

SAP-Ing-Sith und eine klassische 30-jährige Lease sind unterschiedliche rechtliche Konstruktionen.

Was SAP-Ing-Sith genau bedeutet, welche Rechte damit verbunden sind und welche Unterschiede zu einer Lease bestehen, erklären wir ausführlich in unserem separaten Artikel:

→ SAP-Ing-Sith in Thailand einfach erklärt

und:

→ SAP-Ing-Sith oder 30 Jahre Lease – was ist der Unterschied?

4. Kauf über eine thailändische Ehefrau oder einen thailändischen Ehemann

Ist der Käufer mit einem thailändischen Staatsbürger verheiratet, kann der thailändische Ehepartner unter den gesetzlichen Voraussetzungen Eigentümer des Grundstücks sein.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der ausländische Ehepartner dadurch Eigentümer des Grundstücks wird.

Gerade bei einem solchen Kauf sollte vorher eindeutig geklärt werden:

Wer wird im Chanote eingetragen?
Wer bezahlt die Immobilie?
Welche Rechte hat der ausländische Ehepartner?
Welche Absicherung besteht für den ausländischen Ehepartner?
Was passiert im Erbfall?

Hier sollte man nicht auf mündliche Zusagen vertrauen.

Was ist beim Kauf einer Villa besonders wichtig?

Beim Kauf einer Villa würde ich immer mindestens drei Dinge getrennt betrachten:

1. Das Grundstück

Wem gehört das Land?

2. Das Gebäude

Wem gehört die Villa?

3. Das Nutzungsrecht

Welches Recht hat der Käufer, das Grundstück und die Villa zu nutzen?

Diese drei Punkte werden bei Immobilienangeboten häufig nicht ausreichend erklärt.

Was ist ein Chanote?

Der Chanote ist eine wichtige Landurkunde in Thailand.

Er enthält unter anderem Angaben zum Grundstück und zum eingetragenen Eigentümer.

Bei einem Immobilienkauf sollte die entsprechende Landurkunde sorgfältig geprüft werden.

Dabei sollte man sich nicht nur eine Kopie zeigen lassen, sondern die Angaben und die Eigentumsverhältnisse im Rahmen einer professionellen Due Diligence überprüfen lassen.

Mehr dazu:

→ Chanote in Thailand: Was steht in der Landurkunde?

Was bedeutet Due Diligence?

Due Diligence bedeutet vereinfacht:

Vor dem Kauf wird geprüft, ob die Immobilie und die damit verbundenen Rechte tatsächlich so bestehen, wie sie angeboten werden.

Bei einer Villa können beispielsweise folgende Punkte geprüft werden:

Eigentümer des Grundstücks
Landurkunde
Grundstücksgrenzen
bestehende Belastungen
Hypotheken
bestehende Miet- oder Nutzungsrechte
Baugenehmigungen
Eigentum am Gebäude
offene Gebühren
Vertragsunterlagen
Zufahrt zum Grundstück
bestehende Dienstbarkeiten

Gerade bei einem ausländischen Käufer sollte diese Prüfung nicht übersprungen werden, nur weil die Immobilie auf den ersten Blick attraktiv erscheint.

Welche Kosten kommen beim Kauf dazu?

Neben dem Kaufpreis können weitere Kosten entstehen, zum Beispiel:

Transfergebühren
Steuern und Abgaben
Anwaltskosten
Kosten für die Prüfung der Unterlagen
gegebenenfalls Maklerkosten
Kosten für Registrierung oder Eintragung bestimmter Rechte

Die tatsächliche Höhe hängt von der jeweiligen Immobilie und der konkreten Transaktion ab.

Deshalb sollte man sich vor dem Kauf eine vollständige Kostenübersicht erstellen lassen.

Kann ein Ausländer eine Villa in Hua Hin kaufen?

Ja.

Hua Hin ist seit vielen Jahren ein beliebter Immobilienstandort für ausländische Käufer. Besonders gefragt sind freistehende Villen, Poolvillen und Condominiums.

Dabei ist die Lage sehr unterschiedlich.

Eine Villa in Hua Hin City ist rechtlich und preislich nicht automatisch mit einer Immobilie in Hin Lek Fai, Thap Tai, Khao Tao oder Cha-Am vergleichbar.

Auch die Eigentumsmodelle können sich von Projekt zu Projekt unterscheiden.

Deshalb sollte man bei einer Villa in Hua Hin immer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Eigentums- bzw. Nutzungsstruktur prüfen.

Unsere Erfahrung aus Hua Hin

Bei ausländischen Käufern erleben wir immer wieder, dass zunächst vor allem drei Dinge interessieren:

Preis, Lage und Ausstattung.

Das ist verständlich – schließlich kauft niemand eine Immobilie, die ihm nicht gefällt.

Aber bei einer Immobilie in Thailand kommt eine vierte Frage hinzu:

Was kaufe ich rechtlich eigentlich?

Gerade bei einer Villa mit Grundstück sollte diese Frage vor der Kaufentscheidung geklärt sein.

Wir empfehlen deshalb, die Eigentums- und Nutzungsstruktur einer Immobilie vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages genau zu prüfen und bei Bedarf einen qualifizierten thailändischen Rechtsberater einzuschalten.