SAP-ING-SITH beim Hauskauf oder die „normale“ Lease – was ist der Unterschied?

Wer als Ausländer in Thailand ein Haus mit Grundstück kaufen möchte, stößt schnell auf zwei Begriffe: Lease (Pachtvertrag) und Sap-Ing-Sith. Beide ermöglichen die Nutzung eines Grundstücks, obwohl Ausländer in Thailand grundsätzlich kein Land besitzen dürfen. Trotzdem unterscheiden sie sich deutlich.

Was ist eine „normale“ Lease?

Eine Lease ist ein langfristiger Pachtvertrag. Meist wird sie für 30 Jahre abgeschlossen und im Grundbuch eingetragen. Sie dürfen:

• das Grundstück nutzen,
• ein Haus darauf bewohnen,
• den Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen verkaufen oder übertragen
  (sollte im Vertrag festgeschrieben sein).

Der Grundstückseigentümer bleibt jedoch jederzeit Eigentümer des Landes.

Das Problem:

Nach Ablauf der 30 Jahre endet der Vertrag. Oft liest man von “30 + 30 + 30 Jahren”. Tatsächlich ist aber nur die erste Laufzeit von 30 Jahren rechtlich gesichert. Eine Verlängerung hängt vom guten Willen des Grundstückseigentümers oder seiner Erben ab und kann nicht garantiert werden. Aber wenn im Kaufvertrag eine Verlängerung zugesichert wird, ist es rechtlich abgesichert.

Was ist SAP-ING-SITH? Sap-Ing-Sith-Gesetz B.E. 2562 (2019)

Sap-Ing-Sith ist ein relativ neues, gesetzlich geregeltes Nutzungsrecht in Thailand. Es wurde eingeführt, um Investitionen in Immobilien sicherer zu machen. Der große Unterschied:

Sie erhalten ein eigenständiges, im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht, das fast wie ein Vermögenswert behandelt wird. Es ist mehr als ein einfacher Miet- oder Pachtvertrag.

Sie können dieses Recht:

• verkaufen,
• vererben,
• beleihen (wenn eine Bank es akzeptiert),
• übertragen.

Auch hier bleibt das Grundstück dem thailändischen Eigentümer.

Ein Sap-Ing-Sith-Recht kann nur auf Grundstücken mit einem vollwertigen Chanote (Nor Sor 4) Titel oder auf legal registrierten Eigentumswohnungen (Condominiums) eingetragen werden. Für minderwertige Agrarflächen oder Grundstücke ohne klare Titel ist dies nicht möglich. 

Die wichtigsten Unterschiede

Was bedeutet das für einen Käufer in Hua Hin?

Wenn Sie ein Haus mit Grundstück kaufen möchten, sollten Sie sich immer fragen:

• Wem gehört das Grundstück? (Due Diligence, die vom Anwalt ausgeführt wird)
• Welche Rechte werden im Grundbuch eingetragen?
• Kann ich meine Rechte später problemlos verkaufen oder vererben?

Eine normale Lease kann völlig ausreichend sein, wenn Sie den Eigentümer gut kennen, mit einer renommierten Firma gemacht wird oder das Objekt hauptsächlich selbst nutzen möchten.

Sap-Ing-Sith bietet dagegen mehr Rechtssicherheit und ist häufig attraktiver, wenn Sie die Immobilie später verkaufen oder an Ihre Kinder weitergeben möchten.

Ein einfaches Beispiel:

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine schöne Villa in Hua Hin.

Mit einer Lease besitzen Sie vereinfacht gesagt einen langfristigen Mietvertrag. Sie können dort wohnen, aber nach 30 Jahren müssen Sie darauf vertrauen, dass der Eigentümer den Vertrag verlängert.

Mit Sap-Ing-Sith besitzen Sie ein gesetzlich geschütztes Nutzungsrecht, das im Grundbuch eingetragen ist. Dieses Recht können Sie wie einen Vermögenswert verkaufen oder vererben. Das Grundstück gehört zwar weiterhin einem Thailänder, Ihre Rechtsposition ist jedoch deutlich stärker als bei einer klassischen Lease.

Zusammenfassung:

Für viele Käufer ist Sap-Ing-Sith die modernere und rechtlich stärkere Alternative zur klassischen 30-Jahres-Lease. Allerdings gilt auch hier: Es ersetzt kein Eigentum am Grundstück. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit endet das Recht, sofern keine neue Vereinbarung getroffen wird.

Gerade in Hua Hin lohnt es sich deshalb, vor dem Kauf genau zu prüfen, welches Rechtsmodell angeboten wird und ob es zu Ihren langfristigen Plänen passt. Ein erfahrener Anwalt sollte die Vertragsunterlagen und den Grundbucheintrag immer vor der Unterschrift prüfen.

Kosten der Sap-Ing-Sith Lease: