Mietgarantien bei Kauf einer Immobilie

Garantierte Rendite bei Immobilien in Thailand: Warum meine Kunden, Abstand zu nehmen – und was sich hinter der Zahl wirklich verbirgt. Ksenia Orlova Bangkok, Thailand – Source Linkedin 17.06.2026

Zur Einordnung: Eine garantierte Rendite (Rental Guarantee) ist das vertragliche Versprechen eines Bauträgers, dem Käufer über einen festgelegten Zeitraum eine feste jährliche Rendite zu zahlen. Auf dem Immobilienmarkt in Phuket liegen solche Programme meist zwischen 5 und 10 % pro Jahr für 3 bis 10 Jahre, teilweise auch länger. Manche Angebote werben sogar mit einer festen Rendite von „bis zu 10 %“ über 10 bis 20 Jahre.

Auf den ersten Blick wirkt das wie eine Anleihe: Sie kaufen eine Immobilie, erhalten einen festen Ertrag und können sich entspannt zurücklehnen. Doch es ist keine Anleihe. Und genau dieser Unterschied ist entscheidend.

Die treffendste Beschreibung dessen, was eine solche „Garantie“ tatsächlich ist, stammt vom Phuket-Anwalt Desmond Hughes:
„Alles, was als Garantie bezeichnet wird, sollte einer Bank als Sicherheit vorgelegt werden können. Ist eine sogenannte Garantie dazu nicht geeignet, dann ist sie im besten Fall ein Versprechen, das auf guter Absicht beruht.“
Merken Sie sich diesen Satz – denn genau darum geht es im Folgenden.

Wie das Modell tatsächlich funktioniert

Eine garantierte Rendite wird vom Bauträger gezahlt – nicht von einer Bank, nicht über ein Treuhandkonto und auch nicht durch die Immobilie selbst. In den meisten Fällen stammt das Geld für diese Zahlungen letztlich aus dem Kaufpreis des Käufers. Der Bauträger kalkuliert die Garantie bereits in den Verkaufspreis ein und verkauft die Immobilie über ihrem tatsächlichen Marktwert.

Ein Branchenexperte formuliert es offen:
„Die ‚Garantie‘ wird häufig mit dem eigenen Geld des Käufers finanziert, indem der Verkaufspreis der Immobilie entsprechend erhöht wird.“
Auch für Phuket wird derselbe Mechanismus beschrieben: „In manchen Fällen ist ein Teil der garantierten Mietrendite bereits im Kaufpreis enthalten.“

Mit anderen Worten:
Ein erheblicher Teil der „Rendite“, die Sie erhalten, ist schlicht der Aufpreis, den Sie beim Kauf zu viel bezahlt haben. Dieses Geld bekommen Sie anschließend in jährlichen Raten zurück, während der Bauträger es zwischenzeitlich nutzen kann.

Die Sicherheit einer solchen Garantie ist deshalb nur so stark wie das Unternehmen, das sie abgibt – und zwar über die gesamte Laufzeit.

Juristen empfehlen daher, insbesondere auf das eingezahlte Stammkapital sowie die Unternehmenshistorie zu achten. Eine Garantie eines jungen Unternehmens mit geringem Kapital besitzt deutlich weniger Substanz als die eines börsennotierten Unternehmens.

Wenn das Versprechen nicht eingehalten wird – das ist keine Theorie

Das Risiko, dass der Vertragspartner seine Verpflichtungen nicht erfüllen kann, ist auf diesem Markt keineswegs nur theoretisch.

Im Mai 2018 wurde Sawit Ketrote, Geschäftsführer der Emerald Development Group, wegen Betrugsvorwürfen verhaftet. Rund 300 Käufer – überwiegend Ausländer – sollen Schäden in Höhe von mehreren hundert Millionen Baht erlitten haben. Projekte blieben unvollendet, obwohl bereits erhebliche Kaufpreise eingezahlt worden waren.

Dabei handelte es sich zwar nicht um den Ausfall einer garantierten Mietrendite, sondern um einen Betrugs- und Nichtfertigstellungsfall.

Die grundlegende Logik bleibt jedoch dieselbe:
Wenn Sie lediglich das Versprechen eines Bauträgers besitzen, ist Ihre Rendite genau so viel wert wie dessen Zahlungsfähigkeit und Integrität.

Die Rechnung, die in der Broschüre fehlt

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.

Eine Wohnung wird für 10 Millionen THB angeboten – inklusive einer garantierten Rendite von 7 % jährlich über fünf Jahre.

Das entspricht:

• 700.000 THB pro Jahr
• insgesamt 3,5 Millionen THB innerhalb von fünf Jahren

Das klingt überzeugend. Nun entfernen wir das Garantieprogramm aus der Kalkulation.

Die gleiche Wohnung hätte ohne diese Garantie möglicherweise einen Marktwert von 8 Millionen THB.

Die Differenz von 2 Millionen THB finanziert einen erheblichen Teil der versprochenen Garantiezahlungen.

Auf der anderen Seite liegen langfristig realistische Bruttomietrenditen in Phuket typischerweise bei etwa 6 bis 8 % brutto.

Und „brutto“ bedeutet:
Davon müssen noch abgezogen werden:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltung
• Leerstandszeiten
• weitere Betriebskosten

Gerade auf einer Ferieninsel spielt insbesondere der Leerstand eine entscheidende Rolle.

Die Saisonalität frisst einen Großteil der Rendite

Ferienimmobilien leben von der Auslastung.

An der Westküste Phukets liegt die Belegung während der Nebensaison (Juni bis September) häufig nur bei 35 bis 50 %, während sie in der Hochsaison (Dezember bis Februar) 80 bis 95 % erreichen kann.

Genau diese Schwankungen werden durch eine garantierte Rendite verdeckt.

Während die Garantie läuft, bemerken Eigentümer die tatsächlichen Marktbedingungen kaum.

Nach Ablauf der Garantie stehen sie jedoch plötzlich vor der Realität:

• tatsächliche Auslastung
• tatsächliche Netto-Mieteinnahmen
• eine Immobilie, die möglicherweise überteuert gekauft wurde

Hinzu kommt ein weiteres Problem:

Das Angebot wächst kontinuierlich.

Knight Frank Thailand berichtet beispielsweise, dass die Zahl neu gebauter Villen allein 2024 um 51 % gestiegen ist.

Mehr Angebot bedeutet langfristig meist niedrigere Mietpreise.

Zusätzlich häufig Leasehold – also wiederum nur ein Versprechen

Viele dieser Programme werden ausländischen Käufern über ein sogenanntes 30+30+30-Jahre-Leasehold-Modell verkauft, sobald die gesetzliche Quote für ausländisches Freehold-Eigentum ausgeschöpft ist.

Dabei ist ein entscheidender Punkt oft wenig bekannt:

Nach thailändischem Recht ist nur die erste Laufzeit von 30 Jahren im Grundbuch eingetragen und rechtlich abgesichert. Die Verlängerungen um weitere 30 bzw. nochmals 30 Jahre beruhen lediglich auf vertraglichen Zusagen des jeweiligen Grundstückseigentümers.

Wechselt dieser Eigentümer, besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Verlängerung.

Das bedeutet:

Nicht nur die garantierte Rendite basiert auf einem Versprechen.

Auch der oft beworbene „90-jährige Leasehold“ ist letztlich lediglich ein Versprechen.

Eine Ausnahme bilden institutionelle Grundstückseigentümer wie das Crown Property Bureau, bei denen langfristige Verlängerungen historisch etabliert sind und ein deutlich geringeres Risiko darstellen.

Ein kleiner Ferienprojektentwickler bietet diese Sicherheit in der Regel nicht.

Kaufen Sie kein versprochenes Renditeversprechen.

Kaufen Sie eine Immobilie, deren Ertrag auch ohne Garantie funktioniert.

Entscheidend sind:

• ein attraktiver Standort
• nachweisbare Nachfrage
• ein starker Betreiber oder eine renommierte Marke, die Mietpreise dauerhaft sichern kann

Bei hochwertigen Branded Residences im Zentrum Bangkoks werden die Mieten durch den Markt, den Betreiber und den Standort bestimmt – nicht durch Werbeversprechen eines Bauträgers.

Diese Rendite ist nicht garantiert. Sie wird tatsächlich erwirtschaftet. Und genau deshalb besteht sie auch noch, wenn ein Garantieprogramm längst ausgelaufen wäre.

Eine kleinere Rendite, deren Ursprung nachvollziehbar ist, ist wesentlich wertvoller als eine größere Rendite, die lediglich mit Ihrem eigenen Geld finanziert wird.

Das ist kein Marketingslogan. Es ist der Kern jeder seriösen Investmententscheidung.