Immobilienkauf mit Makler in Thailand – Ein Leitfaden für Käufer

Was macht ein Immobilienmakler in Thailand? – Er vermittelt Grundstücke, fertige Häuser, Villen in Planung sowie Gewerbeimmobilien und begleitet Käufer durch den gesamten Kaufprozess.

Für Käufer wichtig zu wissen: In Thailand zahlt in der Regel nicht der Käufer die Provision, sondern der Verkäufer. Das gilt sowohl für Kauf- als auch für Mietobjekte.

In Hua Hin Thailand gibt es eine große Bandbreite an Maklern. Einige sind spezialisiert, viele arbeiten jedoch flexibel nach Kundenwunsch. Gerade im Mietbereich trifft man häufig auf Freelancer, die über soziale Medien arbeiten. Bei Kauf-Immobilien empfiehlt es sich jedoch, mit etablierten Maklern oder direkt mit Bauträgern zusammenzuarbeiten.

Größere Maklerfirmen wie FazWaz oder Lazudi verfügen über mehrere Standorte, strukturierte Prozesse und eigene Immobilienportale. Daneben gibt es viele kleinere, oft familiengeführte Agenturen, die den lokalen Markt gut kennen und Kunden persönlicher beraten können.

Worauf Käufer in Thailand besonders achten sollten

1. Mietmodelle verstehen (falls zur Überbrückung)
Falls du zunächst mieten möchtest: In Thailand sind Zeitverträge üblich (6 oder 12 Monate). Die Maklerprovision entspricht oft etwa einer Monatsmiete bei einem Jahresvertrag.

2. Einschränkungen für Ausländer
Der wichtigste Punkt:

• Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen.
• Ein Haus kann jedoch auf den eigenen Namen gekauft werden.
• Das Grundstück wird in der Regel über einen 30-jährigen Leasevertrag gesichert.

Bei Bestandsimmobilien bedeutet das: Diese sind meist nur für thailändische Käufer interessant. Für Ausländer sind Neubauprojekte oft die praktikablere Option.

3. Kauf über Bauträger – der häufigste Weg
Viele Ausländer kaufen über etablierte Bauträger. Vorteile:

• Rechtlich strukturierter Ablauf
• Erfahrung im Umgang mit ausländischen Käufern
• Standardisierte Prozesse (aber keine einheitlichen Verträge!)

Wichtig: Auch hier gilt – Verträge genau prüfen lassen. Ein bekannter Name ersetzt keine rechtliche Kontrolle.

4. Eigentumswohnungen (Condominiums) als sichere Option
Die einfachste und rechtlich klarste Möglichkeit für Ausländer ist der Kauf eines Condominiums:

• Du kannst die Wohnung direkt auf deinen Namen erwerben
• Voraussetzung: Maximal 49 % der Einheiten dürfen in ausländischem Besitz sein

Das macht Condos zur beliebtesten Wahl für viele Käufer, insbesondere bei Erstinvestitionen.

5. Unbedingt prüfen: Eigentum und Belastungen
Zentrales Dokument ist das Chanote (Eigentumsurkunde).

• Vorderseite: Lage und Grundstücksdaten
• Rückseite: Eigentümer und Belastungen

Typische Risiken:

• Immobilie gehört nicht dem Verkäufer
• Hypotheken oder Belastungen sind eingetragen
• Wegerechte oder Nutzungsrechte Dritter bestehen

👉 Deshalb gilt: Immer eine rechtliche Prüfung („Due Diligence“) durch einen Anwalt durchführen lassen.

6. Verträge sind nicht standardisiert
In Thailand gibt es keine einheitlichen Kaufverträge. Jeder Bauträger nutzt eigene Dokumente.

Ein Anwalt sollte prüfen:

• Kaufvertrag
• Leasevertrag (falls zutreffend)
• Zahlungsplan
• Absicherung bei Bauverzögerungen

👉 Faustregel: Nichts unterschreiben, was du nicht vollständig verstanden hast.

7. Betrugsrisiken minimieren
Typische Probleme:

• Nicht existierende Angebote
• Doppelt verkaufte Objekte
• Versteckte Verpflichtungen

So schützt du dich:

• Mit etablierten Maklern oder direkt mit Bauträgern arbeiten
• Eigentumsnachweise prüfen
• Keine Zahlungen ohne vertragliche Grundlage leisten
• Immer einen unabhängigen Anwalt einschalten

Fazit für Käufer
Thailand bietet attraktive Immobilienmöglichkeiten – besonders in Regionen wie Hua Hin. Der Markt funktioniert jedoch anders als in Europa.

Do’s & Don’ts beim Immobilienkauf in Thailand

✅ Do’s – Das solltest du unbedingt tun

✔ Eigentumsverhältnisse prüfen (Chanote)
Lass immer die Eigentumsurkunde (Chanote) prüfen. Nur so siehst du, wer wirklich Eigentümer ist und ob Belastungen bestehen.

✔ Anwalt einschalten (Due Diligence)
Beauftrage einen unabhängigen Anwalt für die rechtliche Prüfung. Das ist keine Option, sondern Pflicht.

✔ Bauträger und Makler prüfen
Informiere dich über Reputation, laufende Projekte und Erfahrung – besonders bei Bauträgern.

✔ Verträge im Detail verstehen
Lies jeden Vertrag sorgfältig (Kauf, Lease, Zahlungsplan). Lass dir alles erklären, bevor du unterschreibst.

✔ Zahlungsstruktur absichern
Zahlungen sollten an Baufortschritt oder klar definierte Meilensteine gekoppelt sein.

✔ Condo-Regeln prüfen (bei Apartments)
Stelle sicher, dass die 49%-Ausländerquote eingehalten wird, damit du rechtlich Eigentum erwerben kannst.

✔ Realistische Erwartungen haben
Der Markt funktioniert anders als in Europa – nimm dir Zeit, ihn zu verstehen.

❌ Don’ts – Das solltest du vermeiden

✘ Niemals ohne Prüfung kaufen
Kein Kauf ohne Anwalt und ohne Einsicht ins Chanote – egal wie attraktiv das Angebot ist.

✘ Keine Barzahlungen ohne Vertrag
Zahle niemals „inoffiziell“ oder ohne schriftliche, geprüfte Vereinbarung.

✘ Nicht auf „Abkürzungen“ verlassen
Konstruktionen über Firmen oder Strohmänner wirken oft verlockend, bewegen sich aber häufig in rechtlichen Grauzonen.

✘ Keine emotionalen Schnellentscheidungen
„Letzte Chance“, „nur heute verfügbar“ – solche Aussagen sind oft Verkaufsdruck. Nimm dir Zeit.

✘ Maklern blind vertrauen
Auch wenn viele seriös sind: Der Makler arbeitet in der Regel für den Verkäufer. Prüfe alles selbst oder mit deinem Anwalt.

✘ Langfristige Sicherheit nicht überschätzen
Ein 30-jähriger Lease ist üblich – aber keine Garantie wie Eigentum in Europa. Verstehe das Risiko.

✘ Nebenkosten nicht unterschätzen
Steuern, Gebühren, Einrichtung, Instandhaltung – das kommt zusätzlich zum Kaufpreis.

Kurzfazit

Wenn du drei Dinge richtig machst, bist du schon weit vorne:
👉 Anwalt einschalten
👉 Eigentum prüfen
👉 Nichts überstürzen