Kostenübersicht für den Immobilienkauf in Thailand

1. Einmalige Kosten beim Kauf einer Immobilie

1.1 Kaufpreis der Immobilie

• Land oder Gebäude:
  • Grundstückspreise variieren stark je nach Region:
    • Bangkok: Hohe Preise für zentrale Lagen, bis zu 500.000 Baht/m².
    • Hua Hin: Grundstücke für Villen ab ca. 5.000–15.000 Baht/m².
  • Fertige Häuser und Condos: Durchschnittliche Preise zwischen 3 und 20 Millionen Baht für hochwertige Objekte.

1.2 Transfergebühren

• Höhe: 2 % des registrierten Immobilienwerts.
• Wer zahlt? Häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, je nach Verhandlung.

1.3 Steuern beim Kauf

• Stempelsteuer:
  • 0,5 % des Verkaufspreises, falls keine spezielle Geschäftssteuer anfällt.
• Spezielle Geschäftssteuer (Specific Business Tax – SBT):
  • 3,3 % des Verkaufspreises, wenn die Immobilie weniger als 5 Jahre im Besitz des Verkäufers war.
• Einkommenssteuer:
  • Wird vom Verkäufer gezahlt und basiert auf dem geschätzten Grundstückswert sowie einer progressiven Skala.

1.4 Rechts- und Beratungskosten

• Anwaltskosten:
  • Durchschnittlich 1–3 % des Kaufpreises.
  • Leistungen: Prüfung der Eigentumsurkunde, Vertragsgestaltung, Registrierung beim Land Department.
• Maklerprovision:
  • In der Regel vom Verkäufer gezahlt (3–5 % des Verkaufspreises).
  • Bei direkter Beauftragung durch den Käufer können zusätzliche Gebühren anfallen.

1.5 Bankgebühren (bei Finanzierung)

• Hypothek für Ausländer: Nur eingeschränkt möglich. Banken verlangen oft höhere Zinssätze.
• Gebühren für die Bearbeitung: ca. 1 % der Darlehenssumme.

1.6 Währungsumrechnung und Überweisungsgebühren

• Wechselkursverluste: Bei der Umrechnung von Euro in Baht können zusätzliche Kosten entstehen.
• Überweisungsgebühren: Internationale Transaktionen kosten je nach Bank bis zu 2 % der Überweisungssumme.

Übersicht: Kosten einer Immobilie

Kostenart	Betrag/Prozentsatz	Details
Kaufpreis der Immobilie	Variiert je nach Größe, Lage und Art der Immobilie	Der Hauptbetrag für den Erwerb der Immobilie.
Grunderwerbssteuer	2% des Kaufpreises	Fällig beim Kauf des Eigentums.
Registrierungsgebühr	0,1% des Kaufpreises	Wird beim Landamt gezahlt, um das Eigentum zu registrieren.
Maklergebühr	1%–3% des Kaufpreises	Oft geteilt zwischen Käufer und Verkäufer, wenn ein Makler involviert ist.
Rechtsanwaltsgebühren	Variiert, typischerweise 1%–2% des Kaufpreises	Für rechtliche Beratung und Vertragserstellung.
Steuern auf Mieteinnahmen	Bis zu 35% der Mieteinnahmen	Abhängig von der Höhe der Mieteinnahmen.
Grundsteuer	0,3% des Immobilienwertes pro Jahr (für nicht selbst genutzte Immobilien)	Wird jährlich fällig, wenn die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz dient.

2. Laufende Kosten für Immobilieneigentümer

2.1 Gemeinsame Verwaltungskosten

• Condominiums:
  • Monatliche Gebühren für Instandhaltung gemeinschaftlicher Bereiche (z. B. Pool, Fitnessraum).
  • Typisch: 30–70 Baht/m² pro Monat.
  • Beispiel: Eine 80-m²-Wohnung kostet ca. 2.400–5.600 Baht/Monat.
• Villen in Wohnanlagen:
  • Ähnliche Gebühren wie Condominiums, abhängig von den angebotenen Dienstleistungen.

2.2 Instandhaltungs- und Reparaturkosten

• Hauswartung:
  • Durchschnittlich 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr.
• Poolpflege:
  • Monatlich ca. 2.000–4.000 Baht für Chemikalien und Reinigung.
• Gartenpflege:
  • Abhängig von der Größe: 1.500–5.000 Baht/Monat für einen Gärtner.
• Klimaanlagenwartung:
  • Etwa 500–1.500 Baht pro Einheit, zweimal im Jahr.

2.3 Versicherungen

• Hausversicherung:
  • Schutz gegen Feuer, Naturkatastrophen und Einbruch.
  • Durchschnittliche Kosten: 5.000–20.000 Baht/Jahr, abhängig vom Wert der Immobilie.
• Lebensversicherung (bei Finanzierung):
  • Kann erforderlich sein, wenn die Immobilie durch ein Darlehen finanziert wird.

2.4 Steuern und Abgaben

• Grundsteuer:
  • Je nach Nutzung (Wohnnutzung oder unbebautes Land).
  • Beispiel: Für eine Wohnimmobilie im Wert von 10 Millionen Baht liegt die Steuer bei ca. 2.000–10.000 Baht/Jahr.

3. Sonstige Kosten

3.1 Möblierung und Renovierung

• Möblierte Immobilien: Oft teurer im Kaufpreis, aber einsatzbereit.
• Unmöblierte Immobilien: Kosten für Möblierung und Ausstattung:
  • Komplettes Haus: 500.000–2.000.000 Baht.
  • Beispiel: Küche 100.000–300.000 Baht, Möbelpaket 200.000–1.000.000 Baht.

3.2 Verwaltung und Vermietung (bei Investition)

• Vermietungsservice:
  • Vermittlungsgebühren: 10–15 % der Jahresmiete.
  • Verwaltungskosten: Etwa 5–10 % der monatlichen Mieteinnahmen.

3.3 Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet)

• Strom:
  • Durchschnittlich 4–5 Baht/kWh.
  • Beispiel: 1.500–4.000 Baht/Monat für ein Einfamilienhaus mit Klimaanlagen.
• Wasser:
  • Durchschnittlich 10–30 Baht/m³.
  • Monatlich ca. 300–1.000 Baht.
• Internet und TV:
  • Internet: 600–1.500 Baht/Monat.
  • Kabel-TV oder Streaming-Dienste: Zusätzliche 500–1.000 Baht/Monat.

4. Beispielrechnung: Villa in Hua Hin (10 Mio. Baht)

Einmalige Kosten:

• Kaufpreis: 10.000.000 Baht
• Transfergebühren (2 %): 200.000 Baht
• Anwaltskosten (2 %): 200.000 Baht
• Maklergebühren (vom Verkäufer übernommen): 0 Baht

Laufende Kosten:

• Gemeinschaftsgebühren: 3.500 Baht/Monat (42.000 Baht/Jahr)
• Pool- und Gartenpflege: 6.000 Baht/Monat (72.000 Baht/Jahr)
• Strom, Wasser, Internet: 5.000 Baht/Monat (60.000 Baht/Jahr)
• Hausversicherung: 10.000 Baht/Jahr
• Grundsteuer: 5.000 Baht/Jahr

Steuerliche Überlegungen beim Immobilienkauf

Steuer	Beschreibung
Grundsteuer	Steuer auf das Land, das Sie kaufen (jährlich fällig).
Grunderwerbsteuer	Eine Steuer, die beim Kauf fällig wird.
Mehrwertsteuer (MwSt)	Auf neu gebaute Immobilien anwendbar (7%).
Einkommenssteuer	Für Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien relevant.